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MUSTERKLAGEN wegen nicht eingehaltener Kaufzusagen (außerbücherlicher Eigentumserwerb nach § 418 Satz 3 ABGB):

Leiturteil 1   OGH 3Ob35/86

Leiturteil 2   OGH 3Ob614/85:

"...Für den Fall, als nach einem solchen Übereinkommen vorgesehen wäre, daß der Grund dem Bauführer zufallen solle, der Grundeigentümer sich aber in der Folge nicht mehr an die Vereinbarung über die Überlassung des Grundes an den Bauführer hält, wurde jedoch vom Obersten Gerichtshof wiederholt ausgesprochen, daß dann der Bauführer so zu behandeln sei, als ob kein Übereinkommen vorläge (SZ 28/35, SZ 32/137, JBl 1956, 365 u.a. nichtveröffentlichte Entscheidungen; vgl. auch SZ 50/123). Diese Judikatur wird, wie schon oben angedeutet wurde, im Schrifttum teilweise als mit den Grundsätzen des österreichischen Sachenrechtes unvereinbar in Zweifel gezogen (Ostheim, Zum Eigentumserwerb durch Bauführung 54 ff, Spielbüchler in Rummel RZ 7 zu § 418 ABGB).
Der erkennende Senat hält jedoch an dieser Rechtsprechung aus folgenden Gründen fest:
Das rechtlich entscheidende Moment für den originären Eigentumserwerb durch einen redlichen Bauführer ist im Normalfall die Unredlichkeit des Grundeigentümers, der den Bauführer bauen läßt, obwohl er weiß, daß dieser auf fremden Grund baut..."

Konkordat: in den Verfahren wird immer wieder Bezug auf das Konkordat genommen, mehr dazu ...

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KLAGE 1  durch die Obfrau des Pächterverein Langenzersdorf

Beweise:

Übernahmebestätigung April 1959 

Kaufabsicht Mai 1959 (Vordruck - blieb seitens des Stifts unbeantwortet! Basis für Baubeginn!)

Bestandvertrag Sept. 1959 (von der Gegenseite als Beweis vorgelegt - keine Unterschrift der Bestandnehmer! Beginn Bauführung Juni 1959)

1. Instanz - Landesgericht Korneuburg

Protokolle: 1. Tagsatzung   2. Tagsatzung    3. Tagsatzung

Urteil 

Es wurden vom Gericht zwar alle Tatsachenbestände für einen außerbücherlichen Eigentumserwerb festgestellt, doch anders als in gängiger Rechtssprechung üblich, wurde vom Erstgericht kein OGH-Urteil (siehe oben!), sondern die Theorie nach Spielbüchler dem Urteil zugrundegelegt: "...Denn wer Übertragung durch den Eigentümer erwartet (und daher zunächst ein fremdes Gebäude baut), hat bei Enttäuschung dieser Erwartung auf Zuhaltung des Vertrages zu klagen. Die Durchsetzbarkeit des Anspruches ist ein Risiko, dass § 418 3. Satz ABGB niemanden abnehmen will (Spielbüchler in Rummel³, Rz 7 zu § 418 ABGB)..."

Berufung

Presseaussendung des Pächtervereins

2. Instanz, Oberlandesgericht Wien:

Urteil

Da das Berufungsgericht in seinem Urteil von der Rechtssprechung des Obersten Gerichtshofs abweicht bzw. eine einheitliche Rechtssprechung des Obersten Gerichtshofs fehlt, wurde ein Antrag nach § 508 Abs 1 ZPO (= Abänderungsantrag - das OLG Wien hat - weil es sich um einen Einzelfall handeln würde (was jedoch allein schon durch die zahlreichen Zeugenaussagen widerlegt wäre) - mit seinem Urteilsspruch die ordentliche Revision beim OGH nicht zugelassen!) und die ordentliche Revision eingebracht:

Abänderungsantrag + ordentliche Revision an den Obersten Gerichtshof

Mit Beschluss vom 22.3.2012 wurde die ordentliche Revision an den OGH zugelassen!

Schreiben Dr. Borns  Beschluss OLG Wien

Presseaussendung des Pächtervereins

OGH-Urteil (pdf):

Die Revision wurde zurückgewiesen, weil:

nach Ansicht des Gerichts die Bedeutung der Entscheidung nicht über den Einzelfall hinausgehen würde (und widerspricht damit dem OLG Wien, das das Verfahren zum OGH zugelassen hatte, mit der Begründung: "...Man kann aber auch im Lichte der Entscheidung 8 Ob20/11s der Meinung sein, dass es dem beklagten Stift nicht gelungen ist nachzuweisen, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des ersten Pachtvertrages alle kirchenrechtlichen Bedingungen für dessen Wirksamkeit eingehalten wurden. Man könnte daher weiter davon ausgehen, dass mit Übergabe  der Liegenschaft zur Nutzung an die Eltern der Klägerin mit 1. April 1959 der Abschlusswille des beklagten Stifts nicht kirchenrechtlich gültig zum Ausdruck kam. Lag aber zum Zeitpunkt der Bauführung eine gültige Vereinbarung (Pachtvertrag) nicht vor, sind Ansprüche der Klägerin nach § 418 ABGB denkbar...")

Der OGH hat damit die (unrichtige) Feststellung der Unterinstanzen zugrundegelegt, wonach zum Zeitpunkt der Bauführung bereits eine wirksame Vereinbarung über die sachenrechtlichen Folgen der Bauführung vorlag (Übernahmebestätigung!)

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KLAGE 2 durch den Sohn der Obfrau

1. Instanz - Landesgericht Korneuburg:

Im Fall der zweiten Klage nach § 418 Satz 3 ABGB wurde diese nach der ersten Tagsatzung vom Landesgericht Korneuburg ohne Einvernahme von Zeugen des Klägers geschlossen!

Beweise: Übernahmebestätigung   Bestandvertrag 1975

(Beginn Bauführung 17. März 1975)

Protokoll

Urteil

Berufung

Zur Tagsatzung des Klägers Ing. Roman Reiser am 13.12.2011 ist DI Kluger trotz Ladung nicht erschienen. Der Grund des Nichterscheinens wurde vom Richter nicht hinterfragt, es wurde keine neuerliche Ladung bzw. Tagsatzung anberaumt!

Auch Abt Bernhard Backovsky war vom Kläger als Zeuge beantragt worden, um ihn zum Kapitelbeschluss des Jahres 1995 zu befragen, keine Grundstücke mehr zu verkaufen!

Es liegt dem Verein eine große Zahl von schriftlichen eidesstattlichen Erklärungen von Pächtern vor, die darin die mündliche Zusage durch DI Kluger betreffend den späteren Erwerb bestätigen. Keiner dieser Pächter hätte jemals das Grundstück gepachtet, ohne diese spätere Kaufmöglichkeit! Mehrere dieser Pächter sind als Zeugen im Verfahren von Ing. Reiser beantragt worden, wurden aber vom Gericht nicht geladen!

2. Instanz - Oberlandesgericht Wien:

Urteil

a.o. Revision an den OGH

Chronologie des Verfahrens Reiser

NÖKurier081012


OGH-Urteil (pdf):

die Revision wurde zurückgewiesen, weil:

Der Fall keine Bedeutung aufweisen würde, die über den Einzelfall hinausgeht!

Der OGH legte - so wie das OLG - die unrichtige Annahme zugrunde, dass der nach Bauführung vorgelegte und rückwirkend abgeschlossene Bestandvertrag ein Übereinkommen über die sachenrechtlichen Folgen der Bauführung darstellen und die Anwendung des § 418 ABGB ausschließen würde!

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Kaufvertrag des Großvaters der Klägerin Weidenthaler über das Grundstück Bierwolfgasse 13 (Dirnelwiese), 2103 Langenzersdorf, abgeschlossen mit dem Stift Klosterneuburg im Jahr 1952 (Alois Wisinger war davor bereits Pächter dieses Grundstücks - siehe Seite 2, Punkt III.!):

Seite 1       Seite 2      Seite 3        Seite 4        Seite 5  

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Tagsatzung im Verfahren Weidenthaler vom 10.8.2011:
Zeuge DI Hubert Kluger gibt nach WE und Vorhalt des § 321 ZPO vorläufig unbeeidet vernommen an:
… Es war seinerzeit in den 50er und 60er Jahren durchaus allgemein bekannt, dass fallweise Grundstücke auch verkauft wurden. Dies aber ohne eine bestimmte zeitliche Angabe….
…Ich selbst habe den Pachtinteressenten niemals gesagt, dass sie das Pachtgrundstück zunächst pachten und später dann einmal kaufen können. Ob Herr Swoboda das gesagt hat, dass kann ich nicht sagen….
… Wenn ich gefragt werde, ob ich den Eindruck hatte, dass die Pächter auf einen späteren Kauf ihrer Grundstücke vertraut haben, gebe ich an, dass von einem Kauf eigentlich nie die Rede war….
…Wenn ich gefragt werde, ob ich den Eindruck hatte, dass die Pächter, die die Häuser bauen, davon überzeugt waren, dass sie das später einmal kaufen können, gebe ich an, dass ich mir darüber eigentlich keine Gedanken gemacht habe. Ich wurde seitens der Pächter niemals damit konfrontiert, dass man ihnen einen Kauf zugesagt oder in Aussicht gestellt hätte….
…Es gab in Langenzersdorf eine eigene Grundverwaltung, die lag außerhalb meines Tätigkeitsbereiches….
… Ansuchen vom Kaufinteressenten wurden damals in die Direktion geleitet und dort dann eben weiter geleitet oder eben stillschweigend zum Akt gelegt….
 …Wenn Grundstücke vom Stift verkauft wurden, wurden die Kaufpreise nach dem ortsüblichen Preis festgesetzt. Das wurde zwischen der Grundverwaltung und der Direktion besprochen, welcher Preis konkret da ortsüblich ist. Der Kaufinteressent wurde dann eingeladen und ihm wurde dann der Kaufpreis mitgeteilt. Wenn der den Preis akzeptiert hat war es gut und wenn nicht, dann wurde eben nicht verkauft….
 
Dazu ein Telefonprotokoll von Gert Teply (damals Obmann) vom 1. Dezember 2006, ca. 18 h:

Telefonat mit DI Kluger:

auf die Frage: ...ob es bei den Vertragsunterzeichnungen mündliche Zusagen wie: 15 Jahre Pächter - dann kann man kaufen,... oder bei Pensionsantritt, ... oder nach 3 x Vertragsverlängerung, ... oder ähnliches gegeben hat:

ja, wenn man schon einige Zeit Pächter war

Ob es darüber Aktenvermerke oder ähnliche Evidenzhaltung gegeben hat, wurde verneint

Ich erwähne die Schreiben, die kürzlich an den Kämmerer des Stifts Dr. Simek geschickt wurden, wo diese Versprechen als Vertragsvereinbarung geltend gemacht worden sind und bis dato noch keine Antwort auf die Frage:... warum wurden wir nicht über die Kaufmöglichkeit informiert? (Bruny)

Informationsschreiben des Stifts zur Klagsabweisung an Bestandnehmer

Presseaussendung des Stifts zur Klagsabweisung

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Hinweis zur Prüfung der Vertragsunterlagen 

Um eine Klage nach § 418 Satz 3 ABGB (außerbücherlicher Eigentumserwerb) erfolgreich betreiben zu können – die gesetzlichen Grundlagen wurden in der vorigen Ausgabe der Pächterzeitung im Beitrag von RA Dr. Werner Borns ausführlich beschrieben - müssen folgende Voraussetzungen in nachfolgender zeitlicher Reihenfolge gegeben sein: 

  • Übernahme des Grundstücks mit schriftlicher Übernahmebestätigung
  • Gleichzeitige schriftliche oder mündliche Zusage, das Grundstück später kaufen zu können
  • Genehmigung der Baupläne durch das Stift Klosterneuburg
  • Bauverhandlung, Baubewilligung durch Gemeinde
  • Baubeginn
  • Übermittlung eines Bestandvertrags
  • Kein Kaufanbot seitens des Stifts jemals erhalten
  • Allgemeine Verkaufssperre des Stifts in den 90er-Jahren

Wenn diese Voraussetzungen in Ihrem Fall gegeben und Sie an einer klagsweisen Durchsetzung Ihres Eigentumsanspruchs an der Liegenschaft interessiert sind, empfehlen wir die Kontaktaufnahme zur RA-Kanzlei Dr. Borns (ein halbstündiges Beratungsgespräch ist kostenlos!)

Selbst wenn Sie Ihr Haus von einem Vorpächter gekauft haben und Ihnen die Pachtrechte von Vorpächtern übertragen wurden, haben Sie als Rechtsnachfolger ebenfalls die Möglichkeit, diesen Anspruch einzufordern, wenn gegenüber dem Erstpächter vom Stift Klosterneuburg eine Kaufzusage abgegeben wurde! 

 
   
   
   
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